얼마 전 부동산 관련 영상 댓글 창에서 이런 질문을 봤습니다. “1주택자가 자기 집 두고 다른 곳에 전세 살다가 본인 집으로 들어가는 거랑, 전월세 공급이 줄어드는 거랑 무슨 상관이에요? 한 사람이 두 집에 동시에 사는 것도 아닌데.” 저도 처음 이 논리를 접했을 땐 비슷하게 생각했습니다. 한 사람이 이사 가는 게 뭐 그리 큰 영향을 미치겠나 싶었거든요. 그런데 실거주 의무 전월세 감소라는 현상은 개인 한 명이 아니라 ‘연쇄반응’으로 놓고 봐야 이해가 됩니다.
도미노 하나로는 안 보이는 그림
이렇게 예를 들어볼게요. A씨는 본인 소유 주택을 전세로 내주고, 정작 본인은 더 상급지에 있는 B씨 집에 전세로 살고 있었습니다. 그런데 실거주 요건이 강화되면서 A씨가 자기 집에 들어가야 하는 상황이 됐다고 해봅시다.
A씨가 이사 가면, A씨가 살던 B씨 집의 전세 계약이 끝납니다. 그럼 B씨는 어떻게 할까요? B씨도 똑같은 이유로 자기 집에 들어가고 싶은 유인이 커집니다. 이런 식으로 연쇄가 이어지면, 결국 사람들이 살고 싶어 하는 상급지부터 순서대로 ‘집주인 실거주’로 채워지고, 그 위쪽 전월세 매물이 하나씩 사라지게 됩니다.
이 흐름이 계속되면, 원래 전월세로 살던 세입자들은 이 도미노에서 밀려나 점점 더 외곽으로 이동할 수밖에 없습니다. “한 사람이 두 집에 동시에 사는 거냐”는 질문은 개별 세대 하나만 놓고 보면 맞는 말이지만, 이게 여러 집주인에게 동시다발적으로 일어나는 연쇄 반응이라는 게 핵심입니다.
왜 이런 일이 생기나 — 갭투자 구조를 알아야 이해됩니다
이 도미노가 성립하려면 전제가 하나 필요합니다. 바로 ‘갭투자’입니다. 집주인이 본인이 살 집을 사면서도, 정작 그 집에는 세입자를 들이고 본인은 다른 곳에 전세나 월세로 사는 구조가 시장에 어느 정도 자리 잡고 있어야 이 연쇄가 성립합니다.
실제로 서울 등 인기 지역에서는 집을 매수할 때 전세를 낀 채로 매수(갭투자)하는 경우가 드물지 않은 것으로 알려져 있습니다. 매수자 입장에서는 목돈 없이도 집을 살 수 있고, 세입자에게 받은 전세보증금으로 매입 자금 일부를 충당할 수 있기 때문입니다. 이런 구조가 여러 집주인에게 동시에 퍼져 있는 상태에서 실거주 요건이 강화되면, 위에서 설명한 연쇄 이동이 이론적으로 성립하게 됩니다.
다만 이 논리가 항상 맞는 건 아닙니다
균형 있게 보자면, 이 도미노 효과가 실제로 얼마나 크게, 얼마나 빠르게 나타날지는 다른 변수들에 따라 달라질 수 있습니다.
첫째, 집주인이 실거주 대신 전세를 월세로 전환하는 선택을 할 수도 있습니다. 안심신탁사업처럼 목돈 운용이 제한되는 정책이 함께 작동할 때도 비슷한 논리가 거론됐던 것처럼, 집주인은 반드시 실거주만 선택지로 두고 있는 게 아닙니다.
둘째, 신규 주택 공급이 충분히 늘어난다면 이 연쇄로 사라지는 매물을 어느 정도 상쇄할 수 있습니다. 셋째, 애초에 갭투자 비중이 낮은 지역이라면 이 도미노 자체가 크게 작동하지 않을 수 있습니다.
즉 “실거주 의무 강화 → 전월세 감소”라는 연결은 논리적으로 성립 가능한 메커니즘이지만, 실제 시장에서 그 강도는 갭투자 비중, 대체 공급, 집주인들의 선택지에 따라 달라질 수 있는 것으로 보입니다.
Q&A
Q1. 그럼 실거주 요건을 강화하는 정책은 무조건 나쁜 건가요? 꼭 그렇게 단정할 수는 없다고 알려져 있습니다. 실거주 요건 강화는 보통 갭투자나 투기 수요를 억제하려는 목적으로 도입되는데, 그 자체로는 장기적인 시장 안정에 기여할 수 있다는 시각도 있습니다. 다만 단기적으로 전월세 공급이 줄어드는 부작용이 함께 나타날 수 있다는 점에서, 정책 설계 시 이 부분이 자주 논쟁거리가 되는 것으로 전해집니다.
Q2. 세입자 입장에서는 이런 흐름에 어떻게 대비하면 좋을까요? 관심 있는 지역에 실거주 요건 관련 정책 변화가 있는지 미리 살펴보고, 계약 갱신이나 신규 계약 시점을 여유 있게 잡아보시는 것도 방법일 수 있습니다. 다만 이는 일반적인 참고 사항일 뿐, 구체적인 결정은 본인의 상황과 지역 시장 여건을 함께 고려해 내리시는 것이 좋습니다.
한 줄 결론
실거주 의무 강화가 전월세를 줄인다는 논리는 갭투자로 얽힌 여러 집주인의 연쇄 이동이라는 구조를 이해해야 성립하는 이야기이며, 실제 영향의 크기는 지역별 갭투자 비중과 대체 공급 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
투자 유의사항 이 글은 실거주 의무와 전월세 시장의 상관관계를 설명하기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 정책에 대한 찬반 입장을 밝히거나 부동산 거래를 권유하지 않습니다. 실제 시장 영향은 지역, 시기, 정책 세부 내용에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.
출처
- 국토연구원, 갭투자 및 임대차시장 구조 관련 연구자료
- 한국부동산원, 전월세 시장 동향 자료